Как купить квартиру без обмана в 2020 году?

Всем привет, друзья! В Америке или в странах Европы принято часто переезжать, меняя место жительства и не привязываясь к окружающей обстановке. К сожалению, наш менталитет противится этому и поэтому покупка квартиры всегда будет животрепещущим вопросом для большинства людей. Покупка квартиры будет актуальна не только тем, кто хочет обзавестись своим первым жильём, но и тем, кто хочет вложить свои сбережения, чтобы повысить свою экономическую защищённость. В данной статье я расскажу о том, какие типы жилья представлены на рынке, как выбрать лучшую квартиру за адекватную цену, как проверить квартиру на юридическую чистоту, как заключить договор купли – продажи квартиры и как избежать обмана при совершении сделки. Приступим!

Содержание:

В чём разница между первичным и вторичным жильем?

Первичное жильё – это недвижимость, собственником которого никогда не было физическое лицо. Абсолютно понятным примером первичного жилья являются квартиры в новостройках. В этом случае владельцем квартиры до покупки является только застройщик. 

Преимущества первичного жилья:

  • Отсутствие шлейфа сомнительных юридических операций. При покупке квартиры в новостройке можно надеяться, что желаемые квадратные метры не сменили тысячу владельцев и не участвовали в мошеннических схемах.
  • Новый дом и системы коммуникаций. Если фирма застройщик достаточно порядочная и известная, то вам не придётся исправлять множество косяков, которые могут возникнуть в результате износа жилья или неграмотности строителей.

Недостатки первичного жилья:

  • Плохое местоположение. Дешёвые новостройки обычно находятся на окраине города, где нет нормальной инфраструктуры. За квартиру в новостройке, находящейся в центре города или близко к нему, придётся выложить очень кругленькую сумму.  
  • Риск быть «кинутым». При покупке жилья в доме, который ещё строится можно сильно сэкономить, но в то же время остаётся существенный риск того, что застройщик прекратит выполнять свои обязательства и все дольщики останутся у разбитого корыта.
  • Необходимость ремонта. Чаще всего отделка новых квартир оставляет желать лучшего, поэтому ремонт будет обязательным условиям для нормального проживания.

Вторичное жильё – это недвижимость, продавцом которой является физическое лицо. К такому типу жилья обычно относят квартиры в домах, которые были построены достаточно давно. Однако, вторичным жильём может быть и квартира в новом доме, которая успела сменить своего владельца с застройщика на частного покупателя.

Преимущества вторичного жилья:

  • Хорошее расположение дома. В целом, найти вторичное жильё в хорошем месте по нормальным ценам проще.
  • Нет нужды в обязательном ремонте. Чаще всего вторичное жильё можно подобрать с новым качественным ремонтом, что избавит вас от лишних хлопот. Однако, бывают случаи, когда приобретают жильё в удручающем состоянии, чтобы выбить существенную скидку с продавца, а затем сделать реконструкцию по собственному вкусу. 

 Недостатки вторичного жилья:

  • Большие риски приобретения. На рынке вторичного жилья велик уровень мошенничества, поэтому нужно всегда держать ухо востро.  
  • Необходимость тщательной подготовки к покупке.  Чтобы избежать сопутствующих проблем, необходимо будет запросить и проверить большой комплекс документов, что трудоёмко и долго.
  • Большая вероятность наличия «плохой судьбы» у жилья.  Приобретая вторичку, вы не можете быть уверены о том, что вы не столкнётесь с неадекватными соседями, а дом не имеет существенного износа.

Как выбрать лучшую квартиру за оптимальную цену?

Чтобы подобрать хорошую квартиру, проживать в которой будет комфортно, я рекомендую:

  • Определить «облик» квартиры мечты. Выделите для себя несколько параметров, которым должна соответствовать ваша будущая жилплощадь. Сколько в ней должно быть комнат, окон? Есть ли балкон или лоджия? А санузел раздельный или совмещённый? Имеется ли ремонт, пригодный для жизни или он не нужен, чтобы после сделать всё по своему вкусу? Понятно, что в процессе выбора лучшего варианта вы будете искать компромисс и жертвовать каким – то одним преимуществом для достижения другого, но тем не менее нужно осознать идеал, к которому вы стремитесь.
  • Определить бюджет покупки.  «Ха – ха! У меня что так много денег на квартиру, чтобы определяться с бюджетом?»  – скажет любой адекватный читатель, неистово собирающий деньги на свою первую недвижимость. Тем не менее вам надо понимать, что после приобретения жилья ваши траты не заканчиваются. Не стоит забывать про возможный ремонт, налоги и комиссию риелтора (если пользуется его услугами).
  • Промониторить рынок.  Добро пожаловать на онлайн доски объявлений: Яндекс Недвижимость, Юла, Авито, ЦИАН, N1.ru, Domofon и другие;) Благо у всех них есть мобильные приложения и листать предложения будет максимально удобно, сидя на диване с кружкой горячего чая. После того, как выбрали интересные объявления, пришло время связаться с продавцом для детального обследования «товара» на месте.
  • Проверить инфраструктуру района. Пройдитесь пешком в светлое время дня по двору и близлежащим территориям и узнайте расположения школы, больницы, магазинов, остановок и детских площадок. Кроме того, необходимо чётко понимать транспортную доступность района и уточнить какие автобусы / троллейбусы «ходят», по каким направлениям и как часто.
  • Проверить качество квартиры. Часто квартира может не соответствовать своему начальному плану. К примеру, предыдущий владелец мог произвести ряд существенных перестроек, которые не были узаконены. В результате покупки такой квартиры, вы рискуете нарваться на большой штраф и принудительный ремонт по устранению ошибок. Также, может быть ряд других мелких недочётов: тонкие стены, «не доходит» вода, «не греют» батареи, нет необходимых счётчиков и т.д.
  • Поговорить со своими будущими соседями. Иногда соседи могут сказать хоть что – нибудь толковое о продавце или о самой квартире. К примеру, могут вскрыться такие неприятные моменты связанные с историей квартиры, как совершённое убийство или бывшие жильцы, ведущие асоциальный образ жизни.

В общем, основные принципы подбора вариантов для покупки понятны;) Но самое трудное и интересное только впереди!  

Как проверить квартиру на юридическую чистоту?

На рынке жилья покупателя подстерегает много опасных ловушек. Чтобы избежать их, придётся хорошо покопаться в документах и понять основные принципы схемы мошенничества. Перед покупкой необходимо обязательно проверить:

  • Наличие ареста или обременения. Что такое обременение? Обременение – это ограничение прав собственника. Ипотека, сдача в аренду, не выписанные жильцы, долги по коммуналке, арест в качестве залога по кредиту и т.д. – всё это примеры обременений, которые могут привести к дополнительным материальным и физическим тратам при вступлении в собственность, а также к потере денег в случае незаконности сделки. Поэтому, все операции с обременёнными квартирами нужно обязательно проводить в присутствии квалифицированного юриста. Наличие ареста или обременения проверяется через единый государственный реестр недвижимости ЕГРН. Запрашиваете через росреестр выписку стоимостью 300 рублей и всё;)
  • Основание для собственности продавца.  Также проверяется через выписку ЕГРН. Всего есть несколько вариантов приобретения собственности на квартиру: договор купли – продажи, договор дарения, приватизация и наследование. В случае, если квартира «ходит» по рукам и сменила несколько собственников за короткий период времени, то это яркий признак того, что с ней что – то не так. К примеру, она может быть с серьёзным дефектом или же на одном и том же объекте работают преступники, запустившие конвейер продаж невнимательным простофилям. В любом случае, нужно детально поинтересоваться о реальных причинах продажи объекта. В случае, если продавцу квартиру подарили, то вы можете столкнуться с претензиями со стороны дарителя. Вполне возможно, что продавец получил квартиру, введя её бывшего владельца в заблуждение или принудив насильственным методом сделать такой щедрый подарок. Поэтому возможны долгие и нудные судебные тяжбы, которые не пойдут на пользу вашему кошельку. Если квартира была получена в наследство, то нужно проверить наличие других обделённых наследников, которые могут заявить свои права в суде. При приватизации могут быть не учтены несовершеннолетние проживающие, которые тоже по закону являются собственниками.
  • Наличие «плохих» собственников. Плохими собственниками являются люди, дееспособность которых сомнительна. К примеру, это могут быть пожилые люди или дети. Также не стоит покупать жильё, собственники которого отсутствуют: пребывают в тюрьме, живут в другой стране или весело проводят время в армии.
  • Технический паспорт. Берём в ручки чертёж и тщательно сверяем соответствие квартиры и её чертежа. Что – то насторожило? Мигом выясняем проблему!;)
  • Подлинность документов. Можно попытаться определить внешне и через россреестр.

Как заключить договор купли – продажи недвижимости?

Договор купли – продажи оформляется в трёх экземплярах: для покупателя, продавца и регистратора. Подтверждение договора нотариусом обязательно, если:

  • продаётся квартира, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный;
  • продаётся лишь доля в квартире;
  • квартира продаётся на основе пожизненной ренты (содержания).

В остальных случаях услугами нотариуса можно не пользоваться. Однако, прибегнуть к помощи юриста желательно для проверки правильности составления договора. В договоре купли – продажи вы должны указать:

  • кадастровый номер квартиры;
  • стоимость сделки;
  • метод оплаты;
  • сроки выписки всех прописанных в квартире;
  • сроки передачи квартиры;
  • наличие обременений (если есть);
  • гарантии для участвующих сторон.

На каждом листе договора должна стоять подпись и покупателя, и продавца. Затем нужно подписать передаточный акт и зарегистрировать сделку. Для этого обращаемся в МФЦ с таким списком «бумажек»:

  • Справка из ЕГРН;
  • Техпаспорт;
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • Договор купли – продажи в трёх экземплярах;
  • Передаточный акт в трёх экземплярах;
  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Чек об оплате госпошлины (2000 рублей, на месте, через банкомат сбербанка в МФЦ).

Как расплатится с продавцом, чтобы избежать обмана при покупке квартиры?

Частями, конечно же;) Деньги кладутся в две банковские ячейки: первая открывается после подписания договора купли – продажи, а вторую после регистрации сделки. Данный метод является оптимальным, однако можно передать деньги наличными, через нотариуса, риэлтора или через расчётный счет.

Насколько выгодно инвестировать в недвижимость?

Инвестирование в недвижимость более трудно, чем в акции или в криптовалюты, поскольку требует больше активных действий от инвестора. Всего есть несколько вариантов:

  • Покупка квартиры и сдача её в аренду. Самый распространённый вариант. Казалось бы всё легко и просто, но на практике много нюансов. Средняя рентабельность сдачи квартиры от 5 до 10% в год. Но в процессе эксплуатации жильё, мебель и бытовая техника изнашивается и требует новых вложений, что существенно размывает потенциальную доходность. К тому же есть риск нарваться на недобросовестных арендаторов…:(
  • Покупка недвижимости с надеждой на рост её стоимости. В этом случае покупается жильё в новом развивающемся районе, инфраструктура которого будет расти, приводя к увеличению цены объекта. Более похоже на настоящие инвестиции.
  • Покупка коммерческой недвижимости. Имея хорошие площади в самых ходовых местах можно вывести срок окупаемости аренды до 8 лет. К тому же в данном случае владелец недвижимости не должен производить активных действий по ремонту и содержанию объекта: все работы выполняет съёмщик за свои деньги.

Заключение

В статье я разобрал основные нюансы приобретения квартиры с целью инвестирования или личного проживания. Теперь вам понятно, как выбрать лучшую квартиру, как проверить квартиру на юридическую чистоту, как составить договор купли – продажи и как безопасно передать деньги продавцу. Желаю удачи в приумножении своих денег!;)

Комментариев 1

  1. Freddy 30.01.2020 / 13:24:15
    Толковая статья, спасибо. Только, к сожалению, не описаны нюансы покупки-продажи с помощью ипотеки laughing думаю, для многих этот аспект очень важен.
Ещё не зарегистрированы на блоге? А зря...;)! После регистрации на блоге вы получите возможность заказать бонус от вклада или страховку, а также сможете оставлять своё мнение в комментариях и участвовать в различных конкурсах!